Cómo reducir el impacto fiscal en la compra de un local para tu actividad

La compra de un local comercial es una de las decisiones más importantes para cualquier empresa o autónomo.

Sin embargo, la tributación asociada a esta operación puede generar confusión y elevar el coste final de la inversión. Desde el IVA y el ITP hasta la amortización del inmueble y las posibles deducciones, hay varios factores que influyen en el impacto fiscal de la compra.

En este artículo de Bonet Asesores te explicamos paso a paso cómo reducir el impacto fiscal en la compra de un local, aprovechando al máximo las deducciones y estrategias legales disponibles. 

Planifica bien antes de comprar: pasos previos fundamentales

Antes de firmar la compra de un local, es vital realizar una planificación fiscal previa que te permita conocer las implicaciones tributarias. Esto evitará sorpresas y te ayudará a tomar decisiones con criterio.

Muchos autónomos y empresas se lanzan a comprar sin saber qué impuestos se pagan al comprar un local o si pueden recuperar parte del dinero. Esa falta de información se paga cara.

En Bonet Asesores, siempre recomendamos revisar si el inmueble es de primera o segunda transmisión, porque eso influye en si pagarás IVA o ITP, y en qué deducciones podrás aplicar.

IVA o ITP: qué se paga según el tipo de inmueble

Primera transmisión: IVA obligatorio

Cuando compras un local nuevo (primera transmisión), el impuesto aplicable es el IVA al 21%. Este IVA puede ser deducible si el inmueble se afecta a una actividad económica.

El problema surge cuando no se planifica bien y se paga el IVA sin saber si luego se podrá deducir. Aquí es donde un buen asesoramiento marca la diferencia.

Si el IVA es deducible, no se paga ITP. Pero si no se puede deducir, ese 21% se convierte en un gasto no recuperable que afecta a tu liquidez.

Segunda transmisión: ITP, salvo renuncia a la exención

En el caso de locales de segunda mano, lo normal es que se aplique el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma.

Sin embargo, existe la posibilidad de renunciar a la exención del IVA y aplicar la llamada inversión del sujeto pasivo, una estrategia que puede evitar pagar tanto IVA como ITP.

Esta decisión tiene condiciones específicas, como que el comprador sea sujeto pasivo de IVA y destine el inmueble a una actividad económica. Es una de las mejores formas de reducir el impacto fiscal.

Afectación del inmueble a la actividad económica

Qué significa «afectar un local a la actividad»

Afectar el inmueble a la actividad significa que lo utilizarás como oficina, comercio, almacén u otro uso vinculado a tu negocio. Este paso es clave para deducir impuestos.

Tanto los autónomos como las sociedades pueden aplicar deducciones fiscales en la compra de un inmueble para negocio si justifican esa afectación correctamente.

No basta con decirlo: hay que demostrarlo con documentos, licencias, comunicación a Hacienda y contabilidad adecuada. Un error puede suponer perder la deducción.

Gastos deducibles relacionados con la compra

Aparte del precio del inmueble, también puedes deducir otros gastos deducibles de la compra del local, como:

• Honorarios de notaría y registro.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
• Tasación y gastos financieros si hay hipoteca.
• Reformas necesarias para adaptar el local.

Eso sí, todos estos gastos deben estar claramente relacionados con la actividad y documentados. Por eso es tan importante hacer bien la afectación del inmueble.

IVA deducible y renuncia a la exención: cómo evitar pagar más

Renuncia a la exención del IVA

Si compras un local de segunda transmisión, puedes optar por renunciar a la exención del IVA y aplicar la inversión del sujeto pasivo.

Esta figura permite que el comprador declare el IVA en lugar del vendedor, de forma que no se paga de forma efectiva. Se compensa en la declaración del IVA.

Este mecanismo está previsto en el artículo 84 de la Ley del IVA y es totalmente legal. Bien aplicado, permite evitar pagar IVA e ITP en una compra de local para negocio.

Requisitos para aplicar la inversión del sujeto pasivo

• Que el comprador sea sujeto pasivo de IVA.
• Que el inmueble esté destinado a actividad económica.
• Que se comunique fehacientemente la renuncia a la exención.
• Que se emita factura conforme a la normativa.

Amortización y deducciones a largo plazo

La amortización del inmueble

Una vez comprado el local, se puede aplicar la amortización del local afecto a la actividad. Esto permite distribuir el coste del inmueble en varios años y reducir el resultado fiscal.

Para inmuebles, la amortización suele aplicarse al 3% anual sobre el valor de construcción, no sobre el del terreno. Es un beneficio que se aplica durante décadas.

También se pueden amortizar las reformas, instalaciones y mejoras, siempre que estén vinculadas a la actividad profesional o empresarial.

Bonificaciones autonómicas y ayudas

En algunas comunidades autónomas existen bonificaciones fiscales por la compra de inmuebles para actividad económica, sobre todo si están en zonas rurales o si se trata de nuevos emprendedores.

Es importante revisar si hay incentivos o subvenciones vigentes que puedan reducir el desembolso. Cada región tiene normativas distintas y conviene informarse bien.

Compra a título personal o mediante sociedad: ¿qué conviene más?

Diferencias en la tributación

La compra del local por parte de un autónomo o de una sociedad tiene implicaciones distintas. Las sociedades tributan al 23% o 25% en el Impuesto sobre Sociedades, mientras que los autónomos lo hacen según tramos de IRPF.

En general, las sociedades tienen más margen para aplicar deducciones y una contabilidad más organizada, lo que facilita el control fiscal.

No obstante, hay que analizar cada caso, porque en algunas situaciones puede ser ventajoso mantener la titularidad a nivel personal.

Deducciones de gastos y reformas

Si el inmueble está afecto a la actividad, tanto autónomos como empresas pueden deducir reformas en el local comercial. Esto incluye adaptaciones, mejoras y obras necesarias.

Estos gastos deben estar bien documentados y registrados contablemente para que sean aceptados por Hacienda en caso de inspección.

Un buen asesoramiento evita errores y permite aplicar todas las deducciones disponibles sin riesgos innecesarios.

Una buena asesoría marca la diferencia en la compra de tu local

En Bonet Asesores trabajamos con autónomos, pymes y empresas de Baleares que quieren comprar un local para su actividad sin errores fiscales ni sorpresas futuras.

A través de nuestro servicio de asesoría de empresas en Mallorca, conocemos en profundidad el tratamiento fiscal de este tipo de operaciones y te ayudamos a planificar cada paso: desde la afectación hasta la amortización.

Si estás pensando en comprar un local, contáctanos antes de firmar. Te acompañamos para reducir el impacto fiscal y aprovechar cada ventaja legal disponible.

Preguntas frecuentes sobre reducir el impacto fiscal