Diferencias fiscales entre comprar un inmueble como persona física o como sociedad en Baleares

El modo en que decidas comprar un inmueble en Baleares (como persona física o mediante una sociedad) puede marcar una gran diferencia en lo que pagarás a Hacienda.

No se trata solo de elegir una forma jurídica: detrás hay impuestos, deducciones, obligaciones y ventajas fiscales que conviene tener claras antes de firmar nada.

Desde Bonet Asesores, te explicamos de forma directa y sin rodeos qué implica fiscalmente cada opción, para que puedas valorar con criterio cuál se adapta mejor a tu caso. 

Comparativa fiscal: ITP vs. IVA, amortización, deducciones, plusvalías

Comprar un inmueble en Baleares implica una serie de decisiones que pueden tener consecuencias fiscales importantes.

Una de las principales es si hacerlo como persona física o mediante una sociedad mercantil. Cada opción conlleva un tratamiento distinto en términos de impuestos, deducciones y beneficios.

ITP o IVA: ¿qué se paga y cuándo?

En primer lugar, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) se aplica a la compra de inmuebles de segunda mano. En Baleares, este impuesto suele oscilar entre el 8 % y el 11 %, dependiendo del valor del inmueble.

En cambio, si se trata de una vivienda nueva, se paga IVA (10%) y AJD (1,5%), independientemente de si se compra como particular o empresa.

Ventajas fiscales de las sociedades

Las sociedades pueden deducir el IVA soportado si la compra se destina a actividades económicas, como el alquiler. Además, tienen derecho a aplicar la amortización del inmueble como gasto contable, lo que reduce la base imponible del Impuesto de Sociedades.

Por otro lado, las personas físicas tributan en el IRPF por los rendimientos del inmueble, con un tipo progresivo que puede llegar hasta el 47 %. Sin embargo, cuentan con reducciones como el 60 % sobre el rendimiento neto del alquiler, si se destina a vivienda habitual del inquilino.

Plusvalías y beneficios fiscales

La plusvalía municipal y el impuesto sobre la ganancia patrimonial también presentan diferencias. En general, las sociedades tributan un 25 % fijo sobre los beneficios obtenidos, mientras que las personas físicas pueden beneficiarse de exenciones y reducciones, por ejemplo si son mayores de 65 años y venden su vivienda habitual.

En definitiva, si te planteas la compra de un inmueble como inversión, conviene analizar si los beneficios fiscales de una sociedad compensan los mayores requisitos contables y de gestión.

Casos de uso: autónomos, pymes, patrimonios familiares

Autónomos: ¿cuándo conviene usar una sociedad?

Para los autónomos, comprar un inmueble con su sociedad puede ser ventajoso si el inmueble se afecta a la actividad. En ese caso, podrá deducirse gastos, amortización, suministros y tributar al 25 % en lugar de un tipo progresivo en el IRPF.

Sin embargo, si el inmueble no está afecto a la actividad, no podrá aprovechar esas deducciones y se consideraría una cesión gratuita o retribuida, con implicaciones fiscales. En esos casos, puede resultar más sencillo y transparente operar como persona física.

Pymes: profesionalización de la inversión

Las pymes que compran inmuebles para alquilar o como parte de su patrimonio pueden beneficiarse de un control más profesional de la inversión. Una sociedad permite separar el patrimonio personal del empresarial y facilita la transmisión de participaciones, por ejemplo entre socios o familiares.

Patrimonios familiares: ventajas y límites

En el caso de los patrimonios familiares, constituir una sociedad patrimonial puede facilitar la gestión conjunta de varios inmuebles. Además, permite aprovechar economías de escala en la administración, aunque las ventajas fiscales han disminuido en los últimos años.

Eso sí, las sociedades patrimoniales tienen limitaciones importantes: no pueden aplicar la reducción del 60 % en alquileres, ni beneficiarse de exenciones por edad o residencia habitual. Todo esto debe valorarse antes de elegir esta vía.

Posibles implicaciones en IRPF vs. Impuesto de Sociedades

IRPF: tipos progresivos y reducciones

Cuando compras un inmueble como persona física, cualquier rendimiento o plusvalía tributará en tu declaración del IRPF. Esto puede ser beneficioso si tus ingresos personales son bajos, pero perjudicial si estás en tramos altos.

El IRPF aplica tipos progresivos, desde el 19 % hasta el 47 %, y grava tanto el rendimiento del alquiler como las ganancias por venta. En cambio, las sociedades tributan un tipo fijo del 25 %, sin importar el volumen de ingresos.

Sociedades: control fiscal y obligaciones contables

Esa diferencia puede suponer un ahorro considerable en algunos escenarios, pero también implica más costes: contabilidad, presentación de impuestos trimestrales, depósito de cuentas anuales, etc.

Otro aspecto clave es la deducción de gastos. En una sociedad puedes deducir más conceptos, siempre que el inmueble esté afecto a la actividad económica. Como particular, los gastos deducibles son más limitados y requieren justificaciones específicas.

Transmisión del inmueble: diferencias relevantes

Por último, la transmisión del inmueble también difiere. Una sociedad tributa por la ganancia neta y no disfruta de las reducciones que sí se aplican a particulares. Además, si el inmueble se transmite como parte de la sociedad, el tratamiento puede ser más complejo y requerir valoraciones específicas.

La compra de tu inmueble empieza con una buena estrategia fiscal

En Bonet Asesores llevamos más de 30 años ayudando a empresas, autónomos y particulares en Baleares a tomar decisiones fiscales seguras. Sabemos que cada situación es distinta y que no hay una única respuesta correcta.

Nuestro equipo de asesoría fiscal en Palma de Mallorca te acompaña desde el primer momento, analizando si te conviene más comprar como persona física o como empresa. Evaluamos tu patrimonio, tu actividad y tus objetivos para que decidas con conocimiento.

Si estás pensando en la compra de un inmueble en Baleares, contáctanos hoy mismo.

Estaremos encantados de ayudarte a trazar la estrategia fiscal que mejor se adapte a tu caso.

Preguntas frecuentes sobre compra de inmueble